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国务院关于做好当前经济形势下就业工作的通知

时间:2024-07-08 09:47:08 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8243
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国务院关于做好当前经济形势下就业工作的通知

国务院


国务院关于做好当前经济形势下就业工作的通知

国发〔2009〕4号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  当前,国际金融危机的影响进一步蔓延,新增就业难度加大,劳动者失业风险增加。实施更加积极的就业政策,全方位促进就业增长,稳定就业局势,对维护社会稳定,保持经济平稳较快发展,具有十分重要的意义。现就做好当前经济形势下的就业工作通知如下:
  一、紧密结合实施扩大内需促进经济增长的措施,千方百计扩大就业
  (一)切实把就业工作摆在更加突出的重要位置,努力确保就业形势基本稳定。坚持劳动者自主择业、市场调节就业、政府促进就业的方针,实施更加积极的就业政策,调动企业、劳动者和社会各方面的力量促进就业再就业。加强财政政策、货币政策、产业政策与就业政策的协调配合,在实施宏观经济调控、经济结构调整以及安排主要产业布局和重大项目时,优先考虑对扩大就业的影响。将扩大内需促进经济发展与扩大就业相结合,将帮扶困难企业与稳定就业岗位相结合,着重做好企业职工稳定就业、高校毕业生就业、失业人员再就业、农民工流动就业和复员转业军人安置就业工作。
  (二)发挥好政府投资和重大建设项目带动就业的作用。在落实中央扩大内需重大决策,安排政府投资和重大建设项目时,要把就业岗位增加和人力资源配置作为其重要内容。项目实施方案中,要明确扩大就业的具体安排,积极吸纳高校毕业生、失业人员和农民工等群体就业,并按规定落实相关就业扶持政策。项目开工建设时,同步启动对从业人员的职业技能培训。在国家公共基础设施建设中,尽可能吸纳农村劳动者就地就近就业。鼓励农林水利、国土整治、生态环保等工程建设实行以工代赈。
  (三)推进产业结构升级与扶持就业创业相协调。在制订发展战略和产业政策时,既要注重发展资本技术和知识密集型产业,又要积极支持发展劳动密集型产业,大力发展第三产业,构建多元化多层次的产业结构体系。完善鼓励发展轻工、纺织、建筑等劳动密集型产业的财税、金融等扶持政策,在加快发展方式转变和结构调整中形成新的经济增长点和竞争优势,创造更多就业机会。
  (四)大力发展中小企业,保护和提高中小企业吸纳就业的能力。落实鼓励中小企业发展的各项扶持政策,加强融资和担保服务,建立健全中小企业服务体系,为企业发展提供政策、信息、技术咨询等专项服务,着力帮助企业解决生产经营中的突出问题,切实发挥中小企业吸纳就业的主体作用。
  (五)充分发挥服务业吸纳就业的优势。大力发展具有增长潜力的社会管理、公共服务、生产服务、生活服务、救助服务等服务业新领域和新门路,重点开发养老服务、医护服务、残疾人居家服务、物业服务、廉租房配套服务等社区服务岗位,引导和支持动漫、创意、租赁、家政和农业技术推广、农用生产资料连锁经营等服务业发展。充分利用新建产业开发区、工业园区、产业集群等的配套服务扩大就业。着力突破制约服务业发展的体制障碍,放宽服务业准入,加大政策支持力度,使服务业在扩大就业中发挥更大作用。
  (六)最大限度拓展农村劳动力就业渠道。结合社会主义新农村建设,加大农村基础设施建设、农房建设和危房改造力度,大力发展县域经济,调整农业产业结构,扶持农产品精深加工和销售,支持农村中小企业发展,鼓励农民联合创办经济实体,拓展农村劳动力就地就近就业空间。
  二、采取积极措施减轻企业负担,鼓励企业稳定就业岗位
  (七)各地要根据实际情况制定减轻企业负担稳定就业局势的措施办法,通过缓缴社会保险费,阶段性降低城镇职工基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险费率,运用失业保险基金结余引导困难企业不裁员或少裁员等措施,稳定就业岗位。
  (八)引导国有企业稳定并增加就业。进一步深化国有企业改革,推动国有企业做强做大,承担相应的社会责任,通过企业发展提供更多就业机会,尽可能不裁员或少裁员。做好已批准企业的主辅分离辅业改制实施工作,落实相关扶持政策。鼓励国有企业通过多种稳妥方式分流安置富余人员。
  (九)规范企业裁员行为,切实保障劳动者合法权益。企业需要裁减人员20人以上,或者裁减不足20人但占企业职工总数10%以上,需提前30日向工会或者全体职工说明情况,听取工会或者职工意见后,向当地人力资源社会保障行政部门报告裁减人员方案。加大劳动监察工作力度,加强对企业的监管,积极防范和严肃查处少数企业主欠薪、拖欠社会保险费后转移资金、关厂逃匿等行为,妥善处理因此类问题引发的职工群体性事件,努力保护劳动者合法权益。
  三、进一步加大政策扶持力度,鼓励劳动者多渠道就业
  (十)鼓励劳动者自谋职业、自主创业。认真落实《国务院办公厅转发人力资源社会保障等部门关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知》(国办发〔2008〕111号),进一步宽松创业和投资环境,完善落实市场准入、场地安排、税费减免、小额担保贷款、免费就业服务和职业培训补贴等扶持政策。延续鼓励下岗失业人员创业的税收扶持政策,对持《再就业优惠证》人员从事个体经营的,按规定在限额内依次减免营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税,审批期限延长至2009年底。
  (十一)鼓励企业吸纳就业。切实落实鼓励企业吸纳就业困难人员的社会保险补贴政策。延续鼓励企业吸纳下岗失业人员的税收扶持政策,对符合条件的企业在新增加的岗位中,当年新招用持《再就业优惠证》人员,与其签订1年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费的,按规定在相应期限内定额依次减免营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税,审批期限延长至2009年底。
  (十二)帮扶就业困难人员再就业,促进零就业家庭至少一人就业。采取有效手段,进一步开发公益性岗位,落实社会保险补贴政策,并适当提高岗位补贴标准。
  (十三)提高灵活就业的稳定性。对2009年享受社会保险补贴政策期满、仍未能实现稳定就业的灵活就业人员,可根据实际情况将其享受社会保险补贴的期限一次性延长,期限最长不超过1年。
  四、切实做好重点人群的就业工作,强化公共就业服务
  (十四)把大学生就业放在就业工作的首位。认真落实《国务院办公厅关于加强普通高等学校毕业生就业工作的通知》(国办发〔2009〕3号),积极拓宽就业渠道,完善落实各项扶持政策,鼓励高校毕业生到城乡基层、中西部地区、非公有制企业和中小企业就业,鼓励自主创业,鼓励骨干企业吸纳和稳定高校毕业生就业,鼓励承担国家和地方重大科研项目的单位积极聘用优秀高校毕业生参与研究,延长其学习与科研相结合的时间。组织开展高校毕业生就业服务系列活动,以未就业特别是家庭困难的高校毕业生为重点,强化就业指导,提供就业信息,加强就业服务的针对性、有效性,增加见习机会,维护就业权益。落实对登记失业高校毕业生的相关就业扶持政策。
  (十五)强化对就业困难人员的就业援助。采取更有力的措施,特别是组织开展就业援助系列活动,强化对就业困难人员、零就业家庭以及关停企业失业人员的就业援助,集中开展上门服务和“一对一”的援助服务,开发更多的公益性岗位,并把各项扶持政策落到实处。进一步加大对灾区劳动者的就业援助。
  (十六)切实做好农民工就业工作。认真落实《国务院办公厅关于切实做好当前农民工工作的通知》(国办发〔2008〕130号),采取多种措施,促进农民工就业。落实企业减负稳岗措施,稳定一批农民工就业。加强就业服务和职业培训,促进一批农民工在城镇再就业。强化政策扶持和引导,支持一批农民工返乡创业和投身新农村建设。做好农民工社会保障和公共服务工作,切实保障返乡农民工土地承包权益。组织开展“春风行动”系列活动,重点做好对新失去工作的农民工和被征地农民的就业服务和职业培训。加强农村劳动力转移就业服务信息网络建设,做好城市和县乡公共就业服务机构间的信息对接,建立全国联网的用工信息发布制度,及时提供有效岗位信息。大力发展劳务经济,加强劳务协作,引导农民工流动就业。
  (十七)积极推进复员转业军人安置就业工作。采取有力措施,拓宽安置渠道,落实自主择业政策,积极鼓励自主创业。加强就业服务和职业培训,鼓励复员转业军人到基层一线和经济社会发展最需要的地方工作。
  (十八)健全公共就业服务体系,培育和完善统一开放、竞争有序的人力资源市场。不断提高县、乡镇(街道)、社区基层公共就业服务能力,发挥公共就业服务的示范、指导作用。鼓励社会资本投资人力资源服务领域,建立人力资源市场监管体系,加强市场监管,维护市场各类主体合法权益。加强区域合作。
  五、实施特别职业培训计划,帮助更多的劳动者提高职业技能
  (十九)组织实施特别职业培训计划。指导生产经营困难企业组织待岗人员开展技能提升或转业转岗培训,为企业生产发展做准备;支持失去工作的农民工参加实用技能培训和创业培训,帮助其寻找新的就业机会;帮助失业人员参加再就业培训,提升其再就业能力;组织引导退役士兵免费参加相关职业技能培训,培养技能型人才;组织农村应届初高中毕业生参加劳动预备制培训,加强技能劳动者储备。加强农村职业教育和农村劳动力就业能力培训,培育一批掌握一定技能的村镇建筑工匠、基层技术人员和农村基础设施管理、养护、维修人员等专业人才。
  (二十)加快技能人才培养。把提高劳动者素质和适应市场竞争能力作为解决推进结构升级与扶持就业创业矛盾的关键环节,通过提升人力资源质量推进产业结构优化。通过校企合作、订单式培训等多种模式,加快培养重大项目实施及企业发展和产业升级中急需的技术工人。
  (二十一)落实职业培训补贴政策,强化政府购买培训成果的机制,广泛发动各级各类职业培训机构和职业院校开展多层次、多形式的职业技能培训,引导他们根据就业市场的需求,充实培训内容,采取长短班、送教上门等多种形式和手段,突出培训的针对性、实用性和有效性,提高培训质量和培训后的就业率。采取技工院校等中等职业院校扩招措施,推进特别职业培训计划的实施。
  六、强化政府促进就业责任,广泛动员全社会共同做好就业工作
  (二十二)强化目标责任制度。各地要在制定国民经济和社会发展规划中,把扩大就业和稳定就业作为重要目标,把新增就业人数和控制失业率作为政府政绩考核的重要内容,完善落实目标责任制度。优化财政支出结构,根据就业工作的需要,继续加大就业资金投入,努力提高就业资金使用效益。认真做好就业与失业调查统计等基础工作,实行就业数据快速调查和报告制度,跟踪掌握就业形势变化,及时制定实施应对措施。
  (二十三)统一领导、分工协作。强化就业工作联席会议统筹协调机制,充分发挥部门职能,完善落实政策,及时解决工作中存在的问题,确保工作进展。进一步发挥工会、共青团、妇联、残联以及其他社会组织的积极性,共同做好就业促进工作。支持和动员社会团体开办的就业服务和职业培训机构积极为劳动者提供就业服务,按规定落实好职业介绍补贴、职业培训补贴政策。
  (二十四)各地要积极落实就业促进法。实施更加积极的就业政策,提高政策的针对性和扶持力度,运用好现行政策妥善应对金融危机对就业的影响。进一步加强对法律实施和政策落实情况的监督检查,确保取得实效。
  (二十五)加强失业调控和失业预警。建立失业动态监测制度。对重点行业、重点企业岗位流失情况实施动态监测,及时制定应对规模失业的工作预案。建立健全企业空岗信息报告制度。加强失业保险金发放工作,对符合条件的失业人员及时足额发放失业保险金,切实保障其基本生活。
  (二十六)发挥市场机制对促进就业的积极作用。引导劳动者树立正确的就业观,鼓励支持劳动者不等不靠,通过自身努力,实现就业再就业。坚持正确的舆论导向,及时做好就业形势和就业政策宣传工作,增强信心,团结互助,共同克服暂时的就业困难。
  各地区、各有关部门要按照本通知精神,在不涉及税收政策、不影响中央非税收入的前提下,制定完善应对金融危机扩大就业的政策措施和具体实施办法,切实抓好贯彻落实。
                               国务院
                            二○○九年二月三日

国家发展改革委关于治理规范经营服务性收费的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委关于治理规范经营服务性收费的通知

发改价格[2010]877号


中央和国家机关有关部委、直属机构,各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局:
为贯彻落实国务院领导重要批示和全国纠风工作会议精神,进一步优化企业发展环境,促进经济平稳较快发展,按照国务院办公厅《关于制定治理和规范涉企收费措施的分工意见》,决定在全国范围内开展涉及企业的经营服务性收费治理和规范工作。现将有关问题通知如下:
一、治理规范的政策措施
治理规范经营服务性收费的重点是行政事业单位利用(借用)行政权力或垄断地位向企业提供服务的收费。此外,各地还要对社会团体、中介机构和垄断行业的收费进行治理规范。
(一)坚决取缔各种乱收费。根据《价格法》和国务院有关收费管理规定,下列收费行为一律取缔:1、行政机关以经营服务性收费名义收取费用的;2、将已取消的行政事业性收费转为经营服务性收费继续收取的;3、行政机关擅自将职责范围内的事务交由事业单位、社会团体等其他机构办理,变无偿服务为有偿服务的;4、利用(借用)行政权力和垄断地位强制服务并收费或只收费不服务的;5、违反法律法规规定,强制企业到指定机构接受检测、代理、查询等服务并收费的;6、其他乱收费行为。
(二)加强经营服务性收费监管。经营服务性收费实行国家宏观调控下主要由市场形成的价格管理机制。对大多数经营服务性收费实行市场调节价;对极少数存在垄断的经营服务性收费,实行政府指导价或者政府定价。对涉及履行或代行政府职能的收费,按行政事业性收费管理。有关单位提供涉及法律法规规章和部门文件规定或作为行政审批前置条件的检验、检测、评估(或评价、评审)、审计、鉴定、认证、考试、培训等服务,以及其他具有垄断性的服务,实施收费时,应报经价格主管部门按照规定的权限和程序,明确收费性质和定价形式。
(三)建立健全收费管理制度。各级价格主管部门要在此次治理规范基础上,建立健全经营服务性收费管理制度。对实行政府指导价或者政府定价的经营服务性收费,要分别纳入中央和省级《定价目录》,明确具体的定价项目、定价主体、定价内容、定价形式、定价部门和定价范围等,并根据市场变化情况适时调整。制定或调整政府指导价、政府定价的经营服务性收费标准,应加强成本监审,充分听取有关方面意见。有关单位实施经营服务性收费应按规定使用税务发票,并在营业场所显著位置公示收费项目、收费标准、服务内容、服务承诺以及监督举报电话等,自觉接受社会监督。
二、治理规范的职责分工和实施步骤
各部门负责所管理单位的经营服务性收费自查工作,提出规范管理的意见报同级价格主管部门审核。各级价格主管部门牵头负责本行政区域内的收费治理规范工作。中央已制定收费标准的经营服务性收费,由国家发展改革委负责治理规范,省级价格主管部门应根据当地执行情况,研究提出治理规范的具体建议,报国家发展改革委。根据国务院领导的批示精神,国务院有关部门和各级价格主管部门要对涉及房地产开发建设和交易环节的各项收费,按照本通知规定进行专项治理。为确保治理规范工作取得实效,本次治理规范工作分三个阶段。
(一)摸底调查阶段(6月底前)。中央和国家机关各部门要对所管理单位实施的经营服务性收费进行自查,查清收费种类、标准、范围、数额和依据,并按照本通知规定研究提出治理规范的初步意见,包括取消、调整收费项目、收费标准和规范管理的政策措施,于6月底前报国家发展改革委审核。省级价格主管部门要采取多种方式深入调查研究,全面掌握了解本地区行政事业单位、社会团体、中介机构和垄断行业的具体收费情况,确定治理规范工作的重点和需要着重解决的问题。
(二)集中审核阶段(8月底前)。国家发展改革委根据中央和国家机关各部门的自查情况,对其所管理单位实施的经营服务性收费进行清理审核。省级价格主管部门结合调查摸底情况,要研究提出规范本行政区域内经营服务性收费的具体意见,并认真组织实施。各级价格主管部门要将治理后重新规范的收费项目、收费标准、收费频次、收费范围以及相关政策措施等,通过政府网站和新闻媒体向社会重新公布。
(三)重点检查阶段(9月底前)。各级价格主管部门要在本行政区域内组织开展经营服务性收费的监督检查,督促落实治理规范的各项政策措施。要根据治理规范情况确定检查的重点领域、重点单位和重点收费,严肃查处各种乱收费行为。对情节恶劣,性质严重的典型案例要通过新闻媒体公开曝光,并追究有关责任人员的责任。
三、治理规范的工作要求
治理和规范涉企收费,是今年经济工作的重要任务,也是中央纪委纠正行业不正之风专项治理工作重点,时间紧、任务重,各部门、各地区要高度重视,周密部署,认真组织实施,确保治理规范工作取得实效。中央和国家机关各部门要指定司局负责本部门收费的自查工作,并健全内部管理制度,规范各单位的执收行为。各级价格主管部门要深入调查研究,突出工作重点,切实解决当前企业反映强烈的乱收费问题;要对有关部门提出的治理规范意见进行认真审核,属于乱收费的要坚决取缔,确需保留的要明确定价形式并按程序审批;要对已出台的收费管理文件进行重新梳理,凡不利于经济发展和社会稳定的,一律废止;不合理的收费项目要立即取消,偏高的收费标准要及时降低。
各省、自治区、直辖市价格主管部门要将此次治理规范工作情况,包括取消的收费项目、降低的收费标准、涉及的收费金额和制定的相关政策措施等情况,连同《经营服务性收费治理规范情况汇总表》(附表一)和《涉及房地产开发建设和交易环节各项收费治理规范情况汇总表》(附表二)填写后,于9月1日前报国家发展改革委(价格司)。
附表:一、经营服务性收费治理规范情况汇总表
http://www.sdpc.gov.cn/zcfb/zcfbtz/2010tz/W020100507373238820740.pdf

     二、涉及房地产开发建设和交易环节各项收费治理规范情况汇总表
http://www.sdpc.gov.cn/zcfb/zcfbtz/2010tz/W020100507373241078436.pdf



国家发展改革委

二〇一〇年四月二十八日



主题词:收费 规范 通知

商品房住宅小区共用资源产权配置的法律统一性——建筑物区分所有制度的法律精神

凌效海


内容提要:业主与开发商等在小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源上的冲突,是对社区生活共用资源支配权的博弈。如何调整这种利益关系直接关切社区生活秩序。我国《物权法》的建筑物区分所有制度是解决这类问题的基本制度。商品房住宅小区是由各专用部分与共用部分构成的统一体,二者承载的法律利益归属也应当具有统一性。住宅小区的共用资源上不应设立与业主安居利益对抗和排斥的的权利;这是社区和谐的必然要求,也是建筑物区分所有制度的基本价值取向。

关键词:建筑物区分所有制度;区分所有建筑物;社区共用资源;法律统一性;社区和谐


  业主与开发商等关于小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源的权属争议,是物业纠纷的重要焦点,我国《物权法》中设立的建筑物区分所有制度 ,为解决此类纷争提供了基本依据。在社区共用资源的种种冲突中,毕竟沉淀着许多复杂的利害关系和法律技术问题,对区分所有制度法律精神的探讨,有利于建筑物区分所有制度的具体实施。

一 保障社区和谐是建筑物区分所有制度的基本价值

  单楼宇、多楼宇构成的商品房住宅楼小区,渐已成为城市居民的主要居住模式。众户人家,以楼聚居, 内外关系复杂;尤其是当代楼居,对共用资源依赖甚大。对共用资源支配使用、收益、维护,是业主内部关系的焦点,也是业主与开发商、社区服务企业关系的焦点,规则不明、难免是非滋生。
  商品房住宅楼及其连带的土地权益和附属设施等,法学上称为区分所有建筑物,也有称为区分所有小区 。建筑物区分所有制度是以区分所有建筑物为客体,调整建筑物区分所有人内部关系和外部关系的法律制度 。建筑物区分所有制度正是为调整区分所有建筑物上的特有矛盾而产生的。
  区分所有建筑物,是由专用部分和共用部分结合而成的建筑物。专用部分是指建筑物中的具有区分性的各个独立部分。在多单元居民住宅楼中,每构造上能够独立使用的房屋单元就是一个专用部分。共用部分是指住宅建筑物各专用部分以外的供区分所有人共同使用的部分,构造上应为专用部分所必需、使用上应为区分所人正常生活所必需。如墙体、楼板、楼道、基地、绿地、共用设施、管线、车库、车位等。
  建筑物区分所有制度是从所有权角度调整区分所有人内部关系和外部关系,定分止争是所有权制度的基本功能。从法律关系层面分析,建筑物区分所有权是由权利主体,权利内容、权利客体三个要素构成。建筑物区分所有权的权利人被称为业主,学理上通称为区分所有人、建筑物区分所有人。建筑物区分所有权的权利内容,作为一种复合型权利类型,有三个组成部分,即各区分所有人对专用部分的单独所有权,对共用部分的共有权以及区分所有人对共同事务的共同管理权。
  社区共用资源是社区矛盾的焦点,在区分所有建筑物的共用部分上如何分配物权,尤其重要。就业主内部关系而言,区分所有制度采取了共用部分共同所有的制度安排;业主们按照自己专有部分的权重对共用部分享受权利,承担义务。就业主的外部关系而言,业主对共用部分的所有权能够使业主排他性的支配共用资源,在共用部分的支配、使用、维护、收益上享有完全物权,不受他人干涉。
  建筑物区分所有的制度设计,将共用资源的利益归属于全体业主,使全体业主成为共用部分的权利主体。区分所有建筑物的专用部分与共用部分具有高度统一性,维护业主对共用部分的支配权也体现了一种价值取向,即维护业主安居利益,从而保障社区和谐生活秩序。

二 专用部分与共用部的统一性

  区分所有建筑物,作为建筑物区分所有权的客体,既有事实属性也具有法律属性。
  从事实角度看,区分所有建筑物是专用部分与共用部分的统一体,二者功能不同却相互关联。第一,专用部分的功能依赖于共用部分。专用部分不能单独存在,而是一个集合体。专用部分在结构上和功能上依赖于共用部分。共用部分的种类和范围决定着、制约着专用部分的正常使用。第二 ,共用部分是楼房居民正常生活的必要资源。第三,专用部分财产价值受到共用部分制约。
  从法律角度看,区分所有建筑物的专用部分与共用部分的产权配置上也应当具有法律统一性。专用部分与共用部分的法律利益归属,应当统一于业主。社区共用资源上应当禁止设立与业主安居利益排斥、对抗的权利。住房制度改革之初,许多人对于物权变动过程中,区分所有人对专用部分产权的取得十分在意,对共用部分产权范围的界定却不够重视。由于区分所有建筑物专用部分与共用部分的统一关系,区分所有人共同财权的客体的构成范围不清晰,不明确,成为社区冲突产生的重要原因。绿地、车位、车库等的产权争议是这一问题的集中体现。
  所有权是权利人排他性的支配权,是占有、使用、收益、处分自己物的权利。在立法上,专用部分的所有权与共用部分的所有权,应安排于利益取向同一的权利主体。专用部分的所有权与共用部分的所有权如果分别归属于利益取向不同的主体,必然导致对抗和排斥。商品房住宅小区业主与开发商等关于小区车位、车库、绿地、人防设施等共用资源的归属争议,实质上是区分所有建筑物的法律统一性问题。作为共用部分的车位、车库、绿地、人防设施等共用资源在事实上与楼房各户的专用部分的使用价值和交换价值是相互关联的,如果建筑物专用部分和共用部分的所有权分属于利益排斥的主体,就要损害二者的法律统一性。
  专用部分与共用部分的法律统一性对于社区和谐意义重大。从我国的城市发展趋势看,由于土地的高度稀缺,大多数城市居民要生活在楼房社区。居民楼房是专用部分与共用部分的统一体。在产权配置上,如果将专用部分与共用部分的产权分置于相互排他的利益主体,就会为逐利性资本对共用部分作垄断性经营留下法律空间,对社区和谐构成永久性威胁。妨害楼房社区的正常生活秩序。
  在住宅小区物业产权的配置体系中,业主基于正常生活的基本需要对于住宅楼的共用部分、共用设施和相关土地权益的共同支配和利用的权利,应当予以明确保障,开发商对住宅楼和住宅小区业主日常生活所必要的共用资源的控制和垄断,会成为对社区和谐造成不利的痼疾病根。小区共同生活必要资源应当禁止垄断经营。

三 业主与开发商关系的法律调整

  现代建筑物区分所有制度,十九世纪初起之于法国民法典,现已是被英美法系与大陆法系广泛采纳的具有普遍性的财产法律制度。我国的台湾、香港、澳门也设立了系统的建筑物区分所有制度 。随着住宅制度的改革,伴随着住宅商品化的推进,《中华人民共和国物权法》第六章建筑物区分所有权的设立,标志着我国建筑物区分所有制度的发展取得了重大突破。
  我国《物权法》在区分所有建筑物的共用部分上,对物权的分配,体现了建筑物区分所有制度的基本原理,业主之间对共用部分共享所有权;就与第三人关系而言,业主在共用部分的支配、使用、维护、收益上享有完全物权,不受他人干涉。对于楼房社区共同生活必需的生活资源,坚持了区分所有人共有和优先使用的原则。
  依照我国《物权法》的有关规定,区分所有建筑物共有部分的构成范围包括:

  1建筑区划内的道路,绿地,其他公共场所、公用设施和物业服务用房 。2共有部分的构成范围还包括占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 。3立法技术上使用了业主停车优先权范畴,业主停车优先权的效力高于所有权,能够对抗第三人的所有权。建筑区划内的规划用于停放汽车的车位、车库,无论其所有权的归属如何,必须优先满足业主的需要 。
  我国《物权法》对区分所有建筑物共用部分的构成范围作出明确规定是非常必要的,对于调整开发商与业主的物业纠纷的作用是积极的,也更有利于维护楼房社区的和谐生活。
  第一、对开发商的行为是一种导向。开发商遵守法律的指引,不符合社区和谐要求的项目不应开发。  第二、相关政府部门的行为也是一种导向。政府有义务保障法律的实施。共部用分不具备相应结构、成分和功能,不能满足楼房居住正常生活需要,妨害社区生活和谐,这样的项目不应批准规划,不得许可设立。
  业主与开发商在共用部分上的冲突是争夺社区生活共用资源支配权的博弈。如何调整这种利益关系直接关切社区生活秩序。我国《物权法》设立的建筑物区分所有制度,将共用资源纳入业主所有权客体,全体业主对共用部分享有所有权,使共用资源的支配权归属于业主,表现出明显的立法意图,即在共用部分的产权配置上,维护了共用部分与专用部分在法律上的统一性,从而对社区和谐生活构成了有力的制度保障。和谐的社区是和谐社会的基础,没有和谐的社区就没有和谐的社会。
  社区共用资源的支配权归属于业主,是社区和谐的要求,是一种基本的立法精神,在法律技术上如何实现这一立法精神,当然可以体现创新性。我国《物权法》规定的业主停车就是一项很好的创新。现实生活的复杂性会导致业主以外的人对车位、车库拥有物权,我国《物权法》创设了业主停车优先权,使维护社区和谐的立法精神得以贯彻。
  实际上,在社区生活的共用资源上,由于各种复杂的原因,会出现复杂的权利状态,故而从业主停车优先权设计中,可以引申出一项原则,即在社区共用资源上不得设立与业主安居利益对抗、排斥的权利;这应当是社区共用资源产权配置的底线。

四 与港、澳、台立法例之比较

  在各法域的立法例中,维护居民住宅楼共用部分与专用部分法律统一性可说是个通例。我国香港的立法具有英美法系的风格,我国澳门、台湾的立法则对大陆法系的风格多有体现,在共用部分的权利配置上,其以下特点可供借鉴。
  明文禁止在共用部分上设立对抗业主安居利益的权利
  社区是家园,社区和谐的根本问题是保障业主的安居利益。鉴于专用部分对共用部分的高度依赖性,住宅小区共用资源上的权利安排上必须以维护业主安居利益为原则。立法上,应明文禁止任何人,在社区共用资源上设立对抗业主安居利益的权利。
  我国香港《建筑物管理条例》中,为业主们设立了一项不受干扰的权利,明文规定建筑物的任何业主或占用人对公用部分该等部分的使用或享用,任何人不可不合理地干扰 。我国《澳门民法典》则明文禁止有关规章及机关,就共同部分对分层建筑物所有人的权利滥加限制,妨碍业主们共同使用或共同生活上之需要 。我国台湾,《公寓大厦管理条例》第一条即将提升居住品质述明为立法目的。对于共用部分,以明确语句宣示,在所有权和使用权层面上都禁止设立与业主安居利益对抗和排斥的的权利。
  基于安居利益,业主对共用资源享有特定法益,对此以明白的法律语言予以宣示,实际上是明示要把安居利益作为业主的权利来保护。保护业主安居利益是维系社区和谐之道,其他不过是技术问题。