福建省厦门市人大常委会


厦门市住宅区物业管理条例（2004年修正本）


（1998年10月29日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，根据2004年6月4日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《关于修改〈厦门象屿保税区条例〉等十二件法规的决定》修正）



第一章 总则

第一条 为规范本市住宅区物业管理，明确业主、使用人、物业管理企业及开发建设单位之间的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，创建整洁、安全、文明、舒适的居住环境，遵循国家有关法律、行政法规的基本原则，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的公共设施的居住小区、居住组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。

本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

本条例所称使用人，是指物业的承租人和非业主的使用人。

本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。

第三条 市建设行政主管部门是本市住宅区物业管理的主管部门，负责组织实施本条例。

各有关行政管理部门在各自职责范围内，协同实施本条例。

街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行协调、监督。

第二章 业主自治管理

第四条 业主通过业主会议或业主代表会议选举成立业主委员会，对住宅区物业实施自治管理。

第五条 业主会议由住宅区内全体业主组成。业主人数较多的，也可以推选业主代表，组成住宅区业主代表会议。

业主会议或业主代表会议（以下统称业主会议）必须有代表百分之五十以上表决权的业主出席才能召开。

业主可以书面委托代理人出席业主会议，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。

第六条 有下列情形之一的，在市建设行政主管部门和住宅区所在街道办事处、镇人民政府的监督指导下，开发建设单位应在六个月内，组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会：

（一）住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；

（二）房屋交付使用满二年。

一个住宅区成立一个业主委员会。

第七条 业主会议每年至少召开一次，以投票或其他方式表决。表决权按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权计。业主代表按所代表的表决权行使。

经持有过半数以上表决权的已入住户提议，可推迟召开第一次业主会议，但须在提议中提出推迟召开业主会议的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。

经代表百分之二十以上表决权的业主提议，可以召开临时业主会议。业主委员会应在接到提议后十日内就其所提议题召开临时业主会议。

业主会议的决定，以出席会议的业主所代表表决权的过半数通过。

第八条 业主会议的职权：

（一）制订和修改业主委员会章程、业主公约；

（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

（三）决定住宅区有关公共利益的重大事项；

（四）听取和审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当决定；

（五）决定聘请、解聘物业管理企业，并可授权业主委员会行使；

（六）审议公共设施专用基金的使用情况；

（七）其他应由业主会议行使的职权。

第九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持成立业主委员会登记申请书、业主委员会委员名单，向所在街道办事处备案。

第十条 业主委员会委员由业主会议在业主、直管公房和单位自管房的业主或其授权的使用人中选出。业主委员会根据住宅区规模由五至十五人组成，其中设主任一人，由业主会议或业主委员会会议在委员中选举产生。业主委员会对业主会议负责。

业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须全体委员过半数同意。

业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。

第十一条 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）审议决定物业管理企业制订的物业管理计划；

（二）召集和主持业主会议，并报告年度工作；

（三）根据业主会议授权，与物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；

（四）审议决定物业管理企业提出的大中维修、更新改造公共设施的报告；

（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；

（六）监督、指导、支持物业管理企业对住宅区的管理、服务工作；

（七）督促业主和使用人履行业主公约，交纳物业管理服务费和房屋公共维修金；

（八）协调业主和使用人与物业管理企业的关系。

业主委员会不得直接从事以营利为目的的经营活动。

第十二条 业主公约由第一次业主会议制定。

业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。使用人应当遵守业主公约的有关内容。

第十三条 业主公约应当包括下列内容：

（一）业主会议的召集程序、方式及决定重大事项的方式；

（二）使用住宅区内公共设施和房屋共用部位、共用设备的权利与义务；

（三）业主参与物业管理的权利；

（四）业主对业主委员会及物业管理企业的监督权；

（五）物业各项维修和管理费用的缴交；

（六）业主应遵守的行为准则；

（七）违反业主公约的责任；

（八）其他有关事项。

第三章 物业管理服务

第十四条 从事物业管理的企业应取得国家规定资质资格，并在其资质等级范围内从事相应的物业管理服务。

第十五条 鼓励业主委员会采用招标投标的方式选聘物业管理企业。

业主委员会应当与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同。委托合同应当于签订之日起三十日内由物业管理企业报市建设行政主管部门备案。

物业管理企业可就受委托的专项业务聘用有相应资质的专营公司或专人承担，可对业主委员会委托的项目进行经营。

第十六条 当事人在物业管理委托合同中约定的物业管理事项应当包括下列内容：

（一）房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

（二）住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新；

（三）绿化、环境卫生管理服务；

（四）停车场地的管理；

（五）维护公共秩序；

（六）物业维修、更新费用的管理；

（七）物业档案资料的保管和移交。

第十七条 在住宅区物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；

（三）占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；

（四）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物；

（五）排放有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪声；

（六）不按指定地点停放车辆；

（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

业主委员会和物业管理企业对住宅区内的上述行为，有权予以劝阻、制止，要求恢复原状或者依法赔偿损失。

第十八条 任何单位和个人在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，应按规定报有关部门审批，并与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议后，方可施工。

第十九条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。

第二十条 住宅区的管理维修责任，按下列规定划分：

（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（二）房屋的共用部位、共用设备的管理维修由物业管理企业负责，维修费用按异产毗邻房屋维修责任划分与费用分摊规定，从房屋公共维修金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售方从公房售后提取的房屋公共维修金中分摊相关费用；

（三）开发建设单位投资的公共设施管理、维修、更新改造由物业管理企业负责，维修、更新改造费用从公共设施专用基金中支出；

（四）政府投资的公共设施的管理、维修、更新改造等工作由有关行政管理部门或专业部门负责，也可委托物业管理企业承担，并支付相应费用；

（五）住宅区内公共设施的管理、维护、维修、更新改造等责任不明确的，由市建设行政主管部门会同相关部门共同确定。

第二十一条 房屋公共维修金由业主缴纳，按栋号或梯号专款专用，不得挪作他用，并应按栋号或梯号设立维修金档案。

公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。

公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。

第二十二条 物业管理企业根据物业管理委托合同向业主、使用人收取物业管理服务费。物业管理服务费实行政府指导价管理。政府指导价由市物价管理部门按小区类别、楼字类型、服务项目核定，并报市人民政府备案。

物业管理企业为业主和使用人提供的特约服务，物价管理部门有收费标准的，按规定执行；没有规定收费标准的，由双方当事人约定。

物业管理企业收费的项目和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

第二十三条 住宅区内有经济收入的公用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的物业管理服务等费用。

第二十四条 业主委员会应依据城市管理有关规定和物业管理委托合同对物业管理企业进行监督，并支持物业管理企业按照市人民政府有关部门的要求开展各项创优活动。

业主委员会、物业管理企业应协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定开展相关工作。

第二十五条 物业管理企业应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉。

市建设主管部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和使用人对违反本条例行为的投诉。

第四章 物业的前期管理与移交

第二十六条 开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应具备物业管理所必需的物业管理用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。

第二十七条 开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。

第二十八条 开发建设单位尚未出租、出售的空置房屋的管理服务费，由开发建设单位承担。

业主委员会成立之前，由开发建设单位自行管理或委托物业管理企业实行物业管理，委托管理的应提供物业管理所需的工程建设档案资料。

第二十九条 开发建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内，向业主委员会移交下列工程建设档案资料：

（一）住宅区规划图、竣工总平面图；

（二）单体建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）各种设备的使用说明书、电路示意图；

（五）环保、绿化等相关工程竣工验收资料；

（六）其他必要资料。

业主委员会应在签订物业管理委托合同后十日内，将前款规定的资料交物业管理企业保管。物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或解除后的十日内，向业主委员会移交原保管的资料。

第三十条 开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的百分之二，一次性向业主委员会划拨住宅区的公共设施专用基金，由业主委员会设专帐管理。市建设行政主管部门对公共设施专用基金的划拨和使用情况进行监督。

第三十一条 开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千分之二，最低使用面积为三十平方米，最多使用面积为二百平方米，其所有权属全体业主共同所有。

第五章 法律责任

第三十二条 开发建设单位违反本条例，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

（一）未在规定时间内组织召开第一次业主会议的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可处以五千元以上三万元以下的罚款。

（二）不按规定移交工程建设资料、划拨公共设施专用基金、移交物业管理用房的，责令其限期改正，并可处以一万元以上五万元以下罚款。

第三十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市建设行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：

（一）未取得物业管理资质等级证书或超越其资质等级范围，从事物业管理服务的，没收违法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。

（二）物业管理企业擅自改变公共设施专用基金和房屋公共维修金及物业管理用房用途的，责令改正，并可处以二千元以上二万元以下的罚款；情节严重的，吊销资质等级证书。

第三十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由城监支队根据情节轻重分别予以处罚：

（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋设计用途，占用、损坏住宅区内公共设施或房屋的共用部位、共用设备以及擅自移装共用设备；责令恢复原状，并可处以一千元以上一万元以下的罚款。

（二）擅自改变房屋外貌，责令改正，并可处以一千元以上三千元以下罚款。

（三）不按指定地点停放车辆，责令改正，并处以五十元以上五百元以下的罚款。

（四）在住宅区内开挖、埋设或维修供电、给排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，未与物业管理企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状或赔偿损失的事项签订协议就施工的，责令其改正，并可处以一万元以上三万元以下的罚款。

第三十五条 业主或使用人不按合同约定缴纳物业管理服务费、房屋公共维修金和规定的其他费用的，业主委员会应协助催缴。逾期仍不缴纳的，由物业管理企业按合同约定收取违约金；合同没有约定的，可按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。逾期六个月仍不缴纳的，物业管理企业也可停止服务。

物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。

第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

当事人逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第六章 附则

第三十七条 本条例中有关专业用语的含义：

（一）共用部位，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、散水面、屋面等部位。

（二）共用设备，是指住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、防盗门等设备。

（三）公共设施，是指住宅区内，由业主和使用人共同使用的道路、园林绿地、停车场库、照明路灯、消防栓、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、规定标识、建筑智能系统等设施。

第三十八条 工业区、商业区等非住宅区的物业管理可参照本条例执行。

第三十九条 市人民政府可根据本条例制定实施细则。

本条例的具体应用问题由厦门市人民政府负责解释。

第四十条 本条例自1999年1月1日起施行。

强化合议庭功能
规范审判长职责
—学习《最高法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》的几点心得

2002年7月30日最高法院审判委员会第1234次会议通过了《最高法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》,该规定是对现实诉讼实践及理论研究的总结，掩卷反思，该规定有几个突出的特点殊值重视。
首先，强化合议庭功能，淡化主审法官制度，力图将合议庭建设成为一个符合审判规律，高效率高质量的审判组织。人民法院的内部审判组织有多个，审判委员会是最高审判组织，合议庭是最为经常的、最为普遍的审判组织形式，而独任法官在一定意义上可以说是合议庭制度的向现实的一种让步，因为大量的小额案件或者相对简单的案件都必须由合议庭审理无疑是一种资源的巨大浪费，同时在中国维持数量如此之众的法官也几乎是不可能的。而审判委员会由于其独特的历史背景和性质不可能成为经办具体案件的经常性的组织，于是历史的重任责无旁贷的落到了合议庭制度的头上，合议庭制度以其独有的民主性、独立性、灵活性、高效性而成为我们对审判组织的最好的最为现实的选择。尽管如此，我国的合议庭制度却长期处于一种相对弱化和随意的地位，在现实中的很多法院里，合议庭名存实亡的现象相当严重，我们目前推出的这一规定，事实上是对我们以前着力推行的并起了相当作用的主审法官制度的一种反思。波浪式前进，螺旋式上升的事物发展规律告诉我们，不经过这种否定之否定的过程，一个事物或一个制度就不可能发展并且走上成熟，在经常性审判组织的选择这一重大问题上，我们曾经一度主张法院的独立审判而非法官的独立审判，但是所谓的法院独立审判造成的责任不分，审而不判，判而不审的混沌状态促成了主审法官制度的出台，主审法官制度就象改革开放之初农村家庭联产承包责任制极大激发了农民的生产积极性一样激发了法官们的办案热情，但主审法官制度的非民主性及目前中国法官素质的普遍低下，使这种制度逐渐显露出种种弊端，于是无论在实务界还是学术界都在反思这一问题，对合议庭的价值重新作出估量，应该说这就是最高法院出台这一规定的背景。
现在我们翻开最高法院的规定，我们就不难发现很多条文都是围绕强化合议庭功能，淡化主审法官制度的精神制定的，它更加强调合议庭的组织性、集体性、协调性和民主性。在该规定的第十五条还规定：“裁判文书一般由审判长或承办法官制作。但是审判长与承办法官的评议意见与合议庭评议结论或者审判委员会的决定有明显分歧的，也可以由其他合议庭成员制作裁判文书。”该条规定一方面尽量避免使用主审法官的惯常用语，同时又将主审法官的最主要的职责——制作或者说是创造裁判文书的工作在一定条件下可以交由其他法官完成，其淡化主审法官制度的立法意图不言自明。该规定还用了较多的条文细致的规定了合议庭的职责，议事规则和议事的限期，这些条文无一不体现了最高法院意在将合议庭建设成为一个符合审判规律，内部运转和谐，具有独立品格，民主与效率相融的经常性审判组织的良苦用心。
其次，规范审判长职责，明确其权利义务，协调审判长与其他合议庭成员以及庭长、院长的关系是该规定的又一目标。在我国的法院制度改革中，审判长的功能定位曾几经论证，经过长时间的试点与摸索以及理论上的探讨，基本上在该规定中明确了以下几点精神：
1、审判长是合议庭审理案件进程中的主持人，而不是一个行政职务，其权力是一种主持权而不是行政权。由于种种价值目标的追求，审判长相对固定已成趋势，有的法院甚至推出了审判长选任制等审判长固定化的种种举措，然而在改革的进程中，由于对审判长本身性质认识的不足和具体操作过程中审判长扩权现象的出现，审判长行政化的倾向在一些法院已经成为一种惯常现象，审判长的权力往往超出了审理案件的主持权而衍生了一种对合议庭的管理权与控制权。这种审判长权力的行政化无疑是对审判长性质的一种误解，也与三大诉讼法中对合议庭成员权利平等的规定相违背，因此，最高法院的规定对审判长的行政化现象进行了回应，基本上恢复了审判长是合议庭的主持人这一本来面目。该规定对审判长的职责进行了比较科学的归纳，在此我们可以称之为“审判长十权”，即：准备辅助工作指导权、审理方案确定权、庭审活动主持权、评议案件主持权、提请审委会讨论权、制作审核裁判文书权、签发法律文书权、主持案件复议权、遵守审限检查权、其他与审判有关的事项的办理权。从该规定对审判长的权利的科学归纳来看，审判长的所谓的权力都是与案件的审理有关的，其权力所及的范围也仅限于合议庭及其辅助人员的范围，对此之外的事务基本上不加置喙。同时，即使在合议庭及其辅助人员的范围内，审判长的权力也仅限于与案件审理相关的范围，进一步说即使是与案件审理相关的事务审判长也没有决定权，而仅仅是一种主持权，他不能强迫其他的合议庭的成员必须按照他的思路进行案件的审理工作，如果说审判长的权力我们将之称为一种权力的话，那末这种权力的产生与其说是因为法律的赋予不如说是审判长本身由于其主持案件审理所产生的话语权。
2、审判长制度一方面源于合议庭制度本身需要一个高水平的主持人的考虑；另一方面则是法官职业化或者说是精英化的改革思路的一个试点。众所周知，再周密的法律也依赖于法官人为的执行，法律的最终价值的实现归根到底不是依赖与法律本身，而是依赖于法官的个人品格和其对法律的精深理解，走法官精英化之路是泰西诸国法治得以实现的一个异常宝贵的经验，尽管我们已经充分认识到了这一点，但现实的状况却不能不让我们只能选择一种较为实际的操作方式，或者说是某些学者提出的相对合理主义的模式，审判长制度本身在我国实际上寄托着我们对法官精英化改革的期望，因为我们通常认为，即使在中国不能实现一蹴而就的法官精英化的进程，但可以在现实的基础之上走部分高素质的法官先精英化的道路，于是审判长制度自然而然的被寄予厚望。尽管最高法院的规定并没有明确的体现这一思想，但从高水平的主持人以及审判长的相对固定化的趋势中也可窥见一斑。
3、审判长与其他合议庭成员之间的关系是一种平等的关系，除审理案件的主持权外并无特殊的凌驾于其他合议庭成员之上的权力。审判长与院长、庭长之间的关系则是一种较为复杂的，性质多样的“协调—管理”关系。对于审判长与其他合议庭成员之间的关系《最高法院的规定》第四条有明确规定：“合议庭的审判活动由审判长主持，全体成员平等参与案件的审理、评议、裁判，共同对案件认定事实和适用法律负责。”至于审判长与院长、庭长之间的关系，至少应当有三个方面，一个方面是从行政管理的角度来考虑，院长、庭长是法院的行政领导，从人、财、物等诸方面对法院或各个庭室进行管理，审判长作为法院中业务上的骨干当然成为法院着重培养的人才；并且审判长在审判案件中所涉及的一些财、物的用度也须经由行政领导审批，从这一方面来说审判长与院长、庭长之间的关系是一种行政领导与被领导的关系。另一方面，院长、庭长还是法院中业务上的领导，尽管这种领导方式倍受质疑，并且也亟需改进，但无论如何院长、庭长对审判长的业务上的领导权却也不容轻易的否定，这种领导主要的途径是院长、庭长对案件的审批权以及由院长、庭长组成的审判委员会对案件的决定权体现出来。除此之外，院长、庭长与审判长之间的关系还有一种协调、监督、指导的关系，这类关系非常复杂，往往涉及面非常广泛，有行政上的，有业务上的，甚至还有生活上的，总而言之我们可以把院长、庭长与审判长的关系概括为“协调—管理”关系。最高法院的规定对合议庭、审判长与院长、庭长之间的业务上的关系进行了明确，一个总的精神就是对院长、庭长对业务上的领导指导尽量明确化、规范化，给合议庭、审判长在业务处理上尽量大的空间，营造合议庭独立、法官独立审判的环境。
最后，强化合议庭功能，淡化主审法官制度我认为仅是权宜之计，法官的精英化要求我们的法官个个成为社会精英，成为精研法理、道德高尚、中正平和、地位尊崇的社会典范。同时，逐步变换法院内部行政领导的角色，淡化法院的行政色彩，突出法院的中立公平的司法精神将是日后法院改革的趋势。