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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考/陈敏

时间:2024-07-13 09:31:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8843
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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国,房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大,二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景,房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例,2002年之前在上海,外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业,如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务,而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业,如普通二手房、商品房的买卖租赁业务,彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度,标志着外资中介开始大规模进入中低端市场,要在中低端市场一显身手;而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场,预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连,房地产销售市场的内外销并轨,也充分体现了WTO国民待遇原则,由此可见外资中介为高端外销房公寓服务,本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险:

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。

关于印发《中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核管理实施细则》的通知

建设部


关于印发《中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核管理实施细则》的通知

建质函[2004]189号


各省、自治区建设厅、直辖市建委,江苏省、山东省建管局,新疆生产建设兵团建设局,国务院有关部门建设司(局),中央管理的建筑施工企业:

  为落实《建设工程安全生产管理条例》和《安全生产许可证条例》,现将《中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核管理实施细则》印发给你们,请遵照执行。

中华人民共和国建设部
二○○四年八月三十日

中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核管理实施细则

  为规范对中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司,名单见附件一)主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员(以下简称三类人员)的安全生产考核工作,制定本细则。

  一、考核范围

  1.参加考核的三类人员包括:

  建筑施工企业主要负责人,是指对本企业日常生产经营活动和安全生产工作全面负责、有生产经营决策权的人员,包括企业法定代表人、经理、企业分管安全生产工作的副经理等。

  项目负责人,是指由企业法定代表人授权,取得建筑施工企业项目经理资质证书或建造师执业资格证书,负责建设工程项目管理的负责人。

  专职安全生产管理人员,是指在企业专职从事安全生产管理工作的人员,包括企业安全生产管理机构的负责人及其工作人员和施工现场专职安全生产管理人员。

  二、考核条件

  2.三类人员参加安全生产考核,必须具备以下条件:

  (1)职业道德良好。

  (2)在中央管理的建筑施工企业工作的在职人员。

  (3)学历和职称:建筑施工企业主要负责人应为大专以上学历,具有中级以上职称;项目负责人应为大专以上学历,具有中级及以上职称;建筑施工企业专职安全生产管理人员应为中专以上学历,具有初级及以上职称。

  (4)经企业年度安全生产教育培训考核合格。

  (5)经建设部或有关部门组织的安全生产知识考试合格。

  三、三类人员申请材料

  3.申请材料包括《中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核申请表》(以下简称《申请表》,见附件二)和附件材料。附件材料包括如下内容:

  (1)身份证(复印件);

  (2)最高学历、学位证书(复印件);

  (3)工程或工程经济类专业技术职称证书。项目负责人须有建筑施工企业项目经理资质证书或建造师执业资格证书(复印件);

  (4)三类人员安全生产知识考试合格证明。

  四、主管司局

  4.中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)三类人员安全生产考核由建设部工程质量安全监督与行业发展司(以下简称质量安全司)及有关部门的业务司局负责。

  五、审批程序

  5.申请人向所在单位提出申请,递交申请材料一式三份和附件材料的原件(以下简称有关材料)。申请人对有关材料的真实性负责。

  6.申请人所在单位收到有关材料后,应严格审核材料是否完整、真实。经审核无误后,在《申请表》中签署审核意见,并加盖企业公章。

  7.申请人所在单位分批或者集中将本单位三类人员向质量安全司上报安全生产考核申请,填定《申请表》和《中央管理的建筑施工企业主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员(集团公司、总公司)安全生产考核申请名单》(以下简称《申请名单》,见附件三),并进行核查,核查无误后,通过网络发送到质量安全司。

  《申请表》和《申请名单》通过“建筑安全生产监督管理信息系统”(www.jzaq.net)网站下载。

  8.申请人所在单位通过网络发送《申请表》和《申请名单》后3日内,将纸质《申请表》和《申请名单》各一式二份上报质量安全司。

  9.质量安全司自收到纸质《申请表》和《申请名单》后,根据下列情况分别作出处理:

  (1)对不属于本机关职权范围的三类人员考核申请,应当及时作出不予受理的决定,并告知申请人所在单位向有关机关申请;

  (2)对存在可以当场更正的错误的,应该允许当场更正;

  (3)对不符合要求的申请,应当在5个工作日内告知申请人所在单位。逾期不告知的,自收到《申请表》和《申请名单》之日起即为受理。

  (4)对符合要求的申请,自收到《申请表》和《申请名单》之日起即为受理。

  对于隐瞒有关情况或者提供虚假材料的,不予受理,该申请人一年之内不得再次申请。

  10.质量安全司对《申请表》和《申请名单》进行审查,必要时对申请人进行抽查。审查合格后,10日内向申请人颁发、送达考核合格证书,证书加盖建设部公章。对不符合法定条件、标准的申请,在10日内书面通知申请人所在单位,并说明理由。

  11.对取得考核合格证书的三类人员,质量安全司在“建筑安全生产监督管理信息系统”网站(www.jzaq.net)等媒体上予以公告。

  六、考核合格证书的监督管理

  12.质量安全司对已经颁发三类人员安全生产考核合格证书,存在以下问题之一的,依法予以撤消:

  (1)行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守颁发的;

  (2)超越法定职权颁发的;

  (3)违反法定程序颁发的;

  (4)发现申请人不具备申请条件的;

  (5)依法可以撤销三类人员安全生产考核合格证书的其他情形。

  13.质量安全司对已经颁发三类人员安全生产考核合格证书,存在以下问题之一的,依法予以吊销:

  (1)三类人员违反安全生产法律法规,未履行安全生产管理职责,对有关部门检查指出的问题整改不力或拒不整改的;

  (2)三类人员违反安全生产法律法规,未履行安全生产管理职责,导致发生死亡事故的。

  三类人员安全生产考核合格证书被吊销的,一年之后方可重新考核。其中第(2)种情况,对于在证书有效期内,发生一起一次死亡10人以上重大安全事故或两起一次死亡3人—9人重大安全事故的企业主要负责人、企业安全生产管理机构负责人及其工作人员;发生一起一次死亡3人—9人重大安全事故或累计死亡3人—9人重大安全事故的项目负责人和施工现场专职安全生产管理人员,5年内不予考核;情节严重的,终身不予考核。

  14.发生下列情形之一的,质量安全司可根据当事人的请求或者依据职权,对其安全生产考核合格证书依法注销,并告知当事人:

  (1)三类人员安全生产考核合格证书有效期届满未延续的;

  (2)三类人员死亡或者丧失民事行为能力的;

  (3)三类人员安全生产考核合格证书依法被撤销、吊销的;

  (4)因不可抗力导致行政许可事项无法实施的;

  (5)依法应当注销三类人员安全生产考核合格证书的其他情形。

  对第(1)、(3)种情况,三类人员安全生产考核合格证书被注销的,三个月之后方可重新考核。

  15.发生下列情形之一的,申请人所在单位应在一个月内到质量安全司办理变更手续。质量安全司应撤回三类人员原安全生产考核合格证书,发放变更后的三类人员安全生产考核合格证书。

  (1)三类人员姓名变更的;

  (2)三类人员所在法人单位名称变更的;

  (3)三类人员调换施工企业,调换后仍从事原工作岗位的。

  已取得安全生产考核合格证书的三类人员再次申请三类人员中的不同岗位的,必须经重新考核合格后,方可上岗。

  16.三类人员安全生产考核合格证书有效期为3年,有效期满需要延期的,申请人所在单位应于期满前3个月内向质量安全司提出延期申请。

  三类人员在证书有效期内,严格遵守安全生产法律法规,认真履行安全生产职责,按规定接受企业年度安全生产教育培训,未发生死亡事故的,证书有效期届满时,经质量安全司同意,不再考核,证书有效期延期3年。

  17.质量安全司对三类人员在证书有效期内有下列情况之一的,不予延期,必须重新考核:

  (1)违反安全生产法律法规,未履行安全生产管理职责的;

  (2)不按规定接受企业年度安全生产教育培训的;

  (3)违反安全生产法律法规,未履行安全生产管理职责,导致发生死亡事故的。

  七、有关要求

  18.对未取得安全生产考核合格证书的三类人员,不得从事相关岗位的工作。

  三类人员同时兼任建筑施工企业负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员中两个及两个以上岗位的,必须取得另一岗位的安全生产考核合格证书后,方可上岗。

  19.截至到本细则下发前,中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)三类人员已取得省级以上人民政府安全生产监督管理部门颁发的安全生产管理人员安全资格证书的,不再参加考核,由申请人所在单位统一持申请人有效证件和安全生产资格证书到质量安全司或有关部门的业务司局换证。

  20.中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)所属各级建筑施工企业的三类人员可参加建设部或有关部门组织的考核,也可参加企业注册地所在省(市、区)级人民政府建设主管部门或者有关部门组织的考核。

  21.中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)及其所属各级建筑施工企业的三类人员,取得考核合格证书后,在各地从事建设工程活动,一律不再另行考核,考核合格证书在全国范围内有效。

  22.本细则由质量安全司负责解释。

  附件:1.中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)名单;

     2.中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核申请表;

     3.中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)主要负责人、项目负责人和专职安全生产管理人员安全生产考核申请名单。

  附件1:

中央管理的建筑施工企业(集团公司、总公司)名单

  1.中国建筑工程总公司

  2.中国核工业建设集团公司

  3.中国铁路通信信号集团公司

  4.中国铁路工程总公司

  5.中国成套设备进出口(集团)总公司

  6.中国港湾建设(集团)总公司

  7.中国路桥(集团)总公司

  8.中国有色矿业建设集团有限公司

  9.中国地质工程集团公司

  10.中国冶金建设集团公司

  11.中国水利水电建设集团公司

  12.中国铁道建筑总公司

  13.中国化学工程总公司

  14.中国水利电力对外公司


沈阳市收养管理办法

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市收养管理办法

市政府1997年第9号令


第一章 总则
第一条 为保护合法的收养关系,维护收养当事人的合法权益,根据《中华人民共和国收养法》、《中国公民办理收养登记的若干规定》和《中华人民共和国公证暂行条例》等有关法律法规规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 收养要遵循平等自愿的原则,不得违背社会公德;不得违背计划生育的法律、法规。
第三条 市民政局是我市收养管理的主管机关。公安、司法、计划生育、粮食等有关部门应按各自职责共同做好收养管理工作。
第四条 凡在我市行政区域内收养子女的中国公民(包括华侨、港澳同胞、台湾居民,以下简称境外人员)均适用于本办法。

第二章 收养关系成立
第五条 下列未满十四周岁的未成年人可以被收养:
(一)丧失父母的孤儿;
(二)查找不到生父母的弃婴和儿童(以下简称弃儿);
(三)生父母有特殊困难无力扶养的子女。
第六条 下列公民、组织可以作送养人:
(一)孤儿的监护人;
(二)社会福利机构;
(三)有特殊困难无力抚养子女的生父母。
社会福利机构送养弃儿,应从弃儿发现之日起满1年以上。
第七条 收养人须同时具备下列条件:
(一)无子女;
(二)有抚养教育被收养人的能力;
(三)年满35周岁。
第八条 无配偶男性收养女性的,收养人与被收养人的年龄应当相差40周岁以上。
第九条 收养人只能收养一名子女。
收养孤儿或残疾儿童,可以不受收养人无子女和年满35周岁以及收养一名子女的限制。
符合《沈阳市计划生育实施细则》有关规定的,允许收养一名子女。
有配偶者收养子女须夫妻共同收养。
第十条 年满35周岁的无子女的公民收养三代以内同辈旁系血亲的子女,可以不受本办法第五条第三项、第六条第三项、第九条和被收养人不满14周岁的限制。
第十一条 继父或者继母经继子女的生父母同意,可以收养继子女,并可以不受本办法第五条第三项、第六条第三项、第七条和被收养人不满14周岁的限制。
第十二条 对符合收养法规定条件没有子女和孙子女的当事人,可以收养三代以内同辈旁系血亲的孙子女为养孙子女。
第十三条 收养查找不到生父母的弃儿以及社会福利机构扶养的孤儿的,应向市民政部门登记。
其他收养由收养人、送养人依照本办法的收养、送养条件订立书面协议,并可以办理收养公证;收养人或送养人要求办理公证的,应办理收养公证。
第十四条 收养人申请收养登记时,须提供以下材料和证明:
(一)收养申请书。内容包括收养目的,不虐待、不遗弃被收养人和抚育被收养人健康成长的保证及其他有关事项。
(二)居民身份证和户籍证明。
(三)由单位人事部门或村(居)委会出具的《收养人情况证明》,村(居)委会出具的证明应加盖乡镇人民政府(街道办事处)印章。
(四)弃儿身份证明。
1、公安部门出具的查找不到弃儿生父母的证明。不能提供证明的,应通过公告的形式查找弃儿的生父母。公告由市民政局在市以上地方报纸发布。公告期为60日。公告期满,该弃儿的生父母或其他法定监护人未来认领的,视为查找不到生父母的弃儿。
2、申请收养社会福利机构抚养的弃儿,还应当提供社会福利机构和其业务主管机关出具的同意送养的证明。
(五)孤儿身份证明。
1、孤儿的父母死亡或者宣告死亡的证明。
2、社会福利机构和其业务主管机关出具的同意送养的证明。
3、有抚养义务的其他人同意送养的书面意见。
(六)申请收养残疾儿童,应当提供市级以上医疗卫生部门出具的残疾状况证明。
第十五条 申请收养公证时,收养人应提供以下证明材料:
(一)居民身份证和户口簿;
(二)收养人所在单位人事部门和计划生育部门出具的有无子女(含收养)、年龄、婚姻状况及有无抚养能力的证明;
(三)收养人和被收养人经市级以上医院健康检查的证明;
(四)收养人经市妇幼保健所检查不能生育的诊断证明;
(五)送养人所在单位出具的送养人婚姻及子女情况的证明;
(六)被收养人的生父母一方丧偶或下落不明的,应提交配偶死亡证明(下落不明的应经法院宣告死亡)及死亡一方的父母不行使优先抚养权的声明书。
第十六条 办理收养登记或收养公证,收养人和送养人应当亲自到收养登记或收养公证机关办理手续。
办理收养登记时,夫妻共同收养子女,一方不能亲自到场的须出具其经当地公证机关公证的委托收养书。
办理收养公证时,收养人配偶或送养人配偶一方不能亲自到场的,须出具其经当地公证机关公证的同意收养声明书或同意送养声明书。
第十七条 被收养人是年满10周岁以上未成年人的也须亲自到场。
第十八条 境外人员及特殊情形的收养由市民政部门及公证机关按有关规定办理。
第十九条 经审查,对证件有效、符合有关规定的,收养登记机关在受理登记申请次日起30日内办理收养登记;收养公证机关在受理申请公证次日起3个月内办理收养公证,发给《收养证》或《收养公证书》。收养关系自登记或公证之日起有效。
凡不符合收养法律规定的,收养登记机关或收养公证机关不予办理手续,并对当事人说明理由。
第二十条 收养关系确立之后,收养人应持本人居民身份证、户口簿、《收养证》或《收养公证书》及《收养人情况证明》、孤儿、弃儿身份证明复印件向迁入地户口登记机关申请办理被收养人入户手续。
第二十一条 收养人凭《收养证》或《收养公证书》复印件及公安机关入户证明,办理粮食供应手续。
第二十二条 无子女收养人收养一名子女后,可持《收养证》或《收养公证书》复印件办理《独生子女父母光荣证》,并享受其一切待遇。

第三章 收养关系的解除
第二十三条 依照本办法成立的收养关系,收养人在被收养人未成年以前不得解除,但收养人送养人双方协议解除收养关系的可以解除。
第二十四条 收养人不履行义务的,送养人有权要求解除收养关系;养父母与成年养子女关系恶化,无法共同生活的,可以协议解除收养关系。协议不成的可以依法向人民法院起诉。
第二十五条 户籍在本市行政区域内的当事人解除收养关系应当持《解除收养关系协议书》、收养人、被收养人的居民身份证和户籍证明以及《收养证》或《收养公证书》,到市民政局或市、区、县(市)司法公证部门办理解除收养关系手续。
第二十六条 收养登记或收养公证机关经审查对符合有关规定的准予解除收养关系,收回《收养证》或《收养公证书》,发给《解除收养证》或《解除收养公证书》。

第四章 收养管理
第二十七条 在本市行政区域内发现弃儿,应向弃儿发现地的公安机关报告。任何组织或个人不得代养、送养弃儿。
第二十八条 弃儿发现地的公安机关或市民政部门是查找或确认弃儿身源的机关。
对未查找到生父母的弃儿由公安机关或市民政部门发布公告或出具证明,送往社会福利机构抚养。
第二十九条 收养登记或收养公证机关应当依照档案管理有关规定管理好收养档案。
《收养证》、《收养公证书》、《解除收养公证书》丢失或损毁的,可以依照档案记载予以补办。
第三十条 社会福利机构送养其抚养的弃儿及孤儿,应向收养人收取抚养费。收取抚养费立项及标准由有关部门确定。

第五章 附则
第三十一条 本办法执行中的具体问题由市民政局负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起施行。



1997年4月8日