海南省临高县人民政府办公室


临高县人民政府关于印发临高县廉租住房管理办法的通知

临府〔2007〕62号


各镇人民政府，县政府直属各单位：
《临高县廉租住房管理办法》已经十三届临高县人民政府第11次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○七年九月十三日
临高县廉租住房管理办法

为建立和完善我县城镇廉租住房制度，规范城镇廉租住房管理，保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，维护社会稳定，根据《国务院办公厅建设部等部门关于做好稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号）、《海南省人民政府办公厅关于建立和完善城镇廉租住房制度的意见》（琼府办〔2007〕3号）等相关文件精神，结合我县实际，制定本办法。
第一条 临高县房产管理局负责全县城镇最低收入家庭廉租住房的申请、审核及退出管理工作。
第二条 申请廉租住房的家庭（以下简称申请家庭）应现时具备下列条件：
（一）申请家庭人均符合本县廉租住房政策确定的收入标准；
（二）申请家庭人均现住房面积符合本县廉租住房政策确定的面积标准；
（三）申请的家庭成员中至少有1人为本县非农业常住户口；
（四）申请家庭成员之间有法定的赡养、抚养或抚养关系；
（五）符合本县廉租住房政策规定的其他标准。
申请人非户主的，还应出具其他具有完全能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
第三条 县人民政府每年测定廉租住房供应对象的收入线标准和住房困难标准并予公布，人均廉租住房保障面积标准原则上不超过本县人均住房面积的60%。本县廉租住房的保障方式，以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。
第四条 房产管理局收到兼租住房申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请资料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5日内书面告知申请人需要补正的全部内容、受理时间从申请人补齐资料的次日起计算逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
第五条 接到申请资料后，县房产管理局应当会同县民政局等部门组成审核小组予以审核。并可以通过查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请家庭收入、家庭人口和住房状况进行调查。申请家庭及有关单位、组织或者个人应当如实提供有关情况。县房产管理局应当自收到申请材料之日起15日内向申请人出具审核决定。
经审核不符合条件的，县房产管理局应当书面通知申请人，说明理由。经审核符合条件的，县房产管理局应当将审核决定予以公示，公示期限为15日。
第六条 经公示无异议或者异议不成立的，由县房产管理局予以登记，并书面通知申请人。
经公示有异议的，县房产管理局应在10日内完成核实。经核实异议成立的，不予登记。对不予登记的，应当书面通知申请人，说明不予登记的理由。
第七条 对于已登记的、申请租赁住房补贴或者实物配租的家庭，由县房产管理局按照规定条件排队轮候。经县民政部认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、优抚对象、重度残疾等原因造成困难的家庭可优先予以解决。
轮候期间，申请家庭收入、人口、住房等情况发生变化，申请人应当及时告知县房产管理局，经审核后，县房产管理局应对变更情况进行变更登记，不再符合廉租住房条件的，由县房产管理局取消资格。
第八条 已准予租赁住房补贴的家庭，应当与县房产管理局签订《廉租住房租赁补贴协议》。协议应当明确租赁住房补贴标准、停止廉租住房补贴的规定及违约责任。租赁补贴家庭根据协议约定，可以根据居住需要，选择适当的住房，在与出租人达成租赁意向后，报县房产管理局审查。经审查同意后，方可与出租人签订房屋租赁合同，并报县房产管理局备案。县房产管理局按规定标准向该家庭发放租赁补贴，用于冲减房屋租金。
第九条 已准予实物配租的家庭，应当与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。合同应当明确廉租住房情况、租金标准、腾退住房方式及违约责任等内容。承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的期限腾退原有住房。
确定实物配租的最低收入家庭不接受配租方案的，原则上不再享有实物配租资格，县房产管理局可视情况采取发放租赁住房补贴或其它保障方式对其实施住房保障。
第十条 已准予租金核减的家庭，由县房产管理局出具租金核减认定证明，到房屋产权单位办理租金核减手续。
第十一条 县房产管理局应当在发放租赁住房补贴、配租廉租住房或租金核减后一个月内将结果在一定范围内予以公布。
第十二条 享受廉租住房保障的最低收入家庭应当按年度向县房产管理局如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。
县房产管理局应当每年会同县民政局等相关部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。
第十三条 享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由县房产管理局作出取消资格的决定，收回承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减：
（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
（二）家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；
（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；
（四）擅自改变房屋用途的；
（五）将承租的廉租住房转借、转租的；
（六）连续六个月以上未在廉租住房居住的。
已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的廉租住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，或者补充核减的租金，情节恶劣的，并可处以1000元以下罚款。
第十四条 县房产管理局作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，县房产管理局可以依法申请人民法院强制执行。
第十五条 县房产管理局或者其他有关行政管理部门工作人员，违反本办法规定，在廉租住房管理工作中利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的，对已批准的廉租住房不依法履行监督管理职责的，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括：
（一）县财政预算安排的资金；
（二）住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；
（三）社会捐赠的资金；
（四）其他渠道筹集的资金。
县人民政府将按规定提留用于廉租住房建设的土地出让净收益的5%用于廉租住房建设。
第十七条 城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放，廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。廉租住房资金由县房产管理局按专户进行储存。
第十八条 实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府出资收购的住房；
（二）社会捐赠的住房；
（三）腾空的公有住房；
（四）政府出资建设的廉租住房；
（五）其他渠道筹集的住房。
实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。
实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭。
第十九条 新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应；县人民政府在行政事业性收费等方面给予政策优惠；县房产管理局购买旧住房作为廉租住房，以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定给予税收优惠。
第二十条 县房产管理局应建立廉租住房统计报表制度和建立健全廉租住房档案管理制度。

　　在法治国家里，公民社会的发育成果在一定程度上反映了一个社会的文明程度，公民社会的发展在某种意义上与一个国家的法治进程相伴而生，一部变幻多彩的公民社会发展史正是一个国家法治发展侧面的真实缩影。伴随着我国改革开放地逐步深入，公民社会发展迅速，人们的法律意识逐渐提高，诉讼（抑或“打官司”）对普通老百姓不显陌生，民众在面对自身难以解决的难题时会主动到法院寻求救济。笔者所在法院的辖区属于典型的山区农村社会，伴随着我国“诉讼时代”地到来，民众之间的矛盾纠纷亦随之增多，越来越多的“官司”涌入法院。无置可否，律师作为以自身专业知识为当事人提供专业服务的职业群体，在当事人的诉讼活动中发挥着越来越重要的作用，但诉讼是一项有着严格程式的活动，诉讼活动各方的利益考量对最终结果均有着不容忽视的作用，现笔者结合一案例重点就民事案件中的与律师相关的“律师费”现象展开思考。

　　一、案例导读

　　甲男与乙女系同村邻居，双方于1980年办理了结婚手续，共同生活至今三十余年，由于结婚时间早，属父母包办婚姻，婚后感情一般，为了家庭生计，双方之间亦未出现大的矛盾。2011年乙女起诉至法院要求与甲男离婚，其诉称双方婚后共同生活了几十年，一直都是勉强将就过日子。现在自己年迈体弱，老伴亦漠不关心，还经常殴打自己，加之儿子不孝顺，自己生活没着落，在家里得不到应有的尊重，生活苦不堪言，故请求离婚，但男方则坚决不同意离婚。在应诉阶段，法官一直耐心细致地做双方的工作，乙女仍决议离婚。后通过甲男，法官了解到：因乙女闹离婚男方家庭为此请双方的亲戚多次做调解工作，还达成了协议，协议中约定：儿子每月给母亲即乙女支付生活费600元，乙女无需干家里的农活；预留家庭现有的房屋中的一间归乙女使用，为乙女留一亩土地由其耕种等。法官分析该协议书后断定，乙女此次离婚并非其内心真实想法，双方的婚姻还有缓和的余地，只是家庭成员日常沟通不到位，欠缺方式方法，致使乙女决然离婚。在调解过程中，乙女的孩子和老伴均表态改正自身的行为，加之协议中还约定有房屋、土地使用等条款，表明乙女也认识到离婚后生活的不确定性，对结束这段婚姻仍心存疑虑。法官从子女、经济状况、家庭的亲情及友情角度给乙女做思想工作，辨法析理，乙女认识到自己在老年阶段草率离婚的种种负面影响，思想上一度有缓和的迹象，但最后征询其意见时仍坚持离婚。法官认为，男方及孩子均做出表态愿意改正自身的过错，满足了女方提出的所有要求，但女方仍执意离婚，其中定有隐情。后乙女向法官坦露：因为自己没有钱，但是为了离婚还花高价聘请了专职的律师，现律师还未出场案件就这么结束了，自己的“律师费”就“打水漂”了，即便自己离婚后打工还债也心甘情愿，也就是是说在某种程度上“律师费”更加坚定了乙女离婚的信念。最终，因女方的执意坚持，这起本可以调解和好的婚姻案件未能调解成功。

　　通过上述的案例分析，我们会发现一个很奇怪的现象：当事人因家庭矛盾诉请法院予以离婚，经过法官情、理、法的劝说，一般都能认识到自身草率离婚的不利后果，内心亦愿意维系这段婚姻，可相当一部分当事人囿于先前给付的“律师费”而致自身的婚姻家庭幸福于不顾，执意离婚，当事人的终身幸福在金钱面前为何如此不堪一击、分量不足呢？笔者所在的法院辖区属农村地区，随着农村社会的变革，因此产生了一系列社会问题，农村离婚案件随之增多，与此同时，因民间借贷、相邻关系、宅基地、林权、土地承包经营权及林权争端等各类民事案件亦不鲜见。在“熟人社会”的农村，人们的“乡土情结”浓厚，很多民众极不愿意“诉讼缠身”，很多案件的当事人双方可能因一场官司而“老死不相往来”，故调解等平和化解社会矛盾的工作在农村社会有极为特殊的意义。根据我国相关法律规定，调解可以贯穿于整个诉讼阶段，可矛盾的化解绝非法院的一家之力所及，诉讼活动主体各方任何微小的心结均可能使调解“流产”，矛盾亦不能顺利化解。正如前文所述，“律师费”情结就就足以使相当一部分当事人“执迷不悟”，终致丢弃了自己到法院解决矛盾纠纷的最本真愿望，这类现象不得不引起我们的警醒与深思，我们不禁要问：“律师费”缘何一再使当事人困惑？

　　二、萌生当事人“律师费”情结的几重关系

　　如前文所述，诉讼有着严格的活动程式，期间任何可能微小的细节足以影响矛盾调处的结果，当事人的“律师费”情结的萌生亦有其现实存在的土壤，要真正弄清楚当事人此情结的缘由，我们首先得深入分析涉及到的下列关系。

　　（一）双方当事人之间

　　根据我国民事诉讼理论，法院奉行“不告不理”原则，需严格按当事人的诉请，通常在经过受理、应诉、举证、庭审等环节后居中裁判，故诉讼活动的“发动者”在争议的当事人一方，即只要矛盾中的一方诉至法院经审查予以立案后，诉讼活动即被启动。我国民事诉讼中推行“谁主张，谁举证”的原则，法官对涉及到双方实体争议的有关事实不主动调查，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，双方提交的证据对最终的裁判结果有着直接的影响。当事人经由私力救济无果诉诸法院时，他们暂时分属于矛盾的对立双方，一方为使法院能支持其诉请，定会竭尽所能收集证据，对方亦会采取对应的措施予以“还击”，依据我国《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人提交的证据有效力高低之分，矛盾中的双方当事人会投入一定的精力去收集于己方有利的证据材料。“官司”到了法院并不意味着当事人之间“水火不容”，当事人的心态亦十分复杂，不乏因争面子打“气官司”、找台阶下、以诉讼为“跳板”来促使对方改正错误、恢复自身遭到破坏的权利状态等情形，己方目的达成即善罢甘休。当然，在矛盾最终被化解之前，当事人仍会最大限度地对对方实施防御战略，以专业知识服务的律师自然受到了当事人的青睐，故在诉讼活动中不乏律师的身影。

　　（二）当事人与律师

　　依据我国《律师法》规定，律师是指依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。顾名思义，律师是以自身的专业知识为当事人提供法律服务的职业群体，具体到民事案件领域，律师被当事人委托后方可代当事人参与诉讼活动，联系律师与当事人的“纽带”即是委托代理合同。委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为，其效力直接归属于被代理人，其主要有书面和口头两种形式，法律规定在民事诉讼中应采用书面形式。委托代理合同的订立和履行以合同各方之间的相互信任为前提，具有严格的人身属性，当事人与律师之间的委托代理通常是有偿服务，因此，当事人在选择律师时十分慎重。近年来，民众法治意识不断提高，很多人在诉讼时通常会主动聘请专职律师，纷纷为自己赢得诉讼添加“砝码”，当然，律师的收费也不一而足，“律师费”遂加剧了当事人的诉讼成本，其自然成为当事人在诉讼各个阶段的利益衡量因素。

　　（三）当事人与法官

　　在实行成文法的国家，“法官唯一服从地即是法律”，在民事诉讼活动中，法官要严格遵循“谁主张，谁举证”的原则，充分审视各方当事人提交的证据材料，以事实为依据，以法律为准绳，综合案件事实居中裁判。当事人因矛盾纠纷诉至法院，目的是通过公权力救济进而化解矛盾，恢复生活的本真面貌。当前能动司法的语境下，法官不应是法律的机械适用者，更应扮演着“社会工程师”的角色，为人民司法，为大局服务。一方面，法官要全面审查当事人提交的证据材料，保障当事人的诉讼权利充分实现；另一方面，法院担负着化解社会矛盾、维护社会稳定的重任。法官办案面临的主体即是争议的各方当事人，“调解优先，调判结合”的语境下，法官与当事人就案件情况进行的对话频繁，鉴于目前农村社会的法治现状及经济条件，有时法官在与当事人“法言法语”交流时，对话机制并不畅通，当事人为实现自身诉讼利益最大化，多趋利避害，有时会为法官查明案件事实设置障碍。由于当事人的诉讼心理不一而足，实践中当事人未向法官坦露的情结甚至会成为矛盾调处的最后关口，部分当事人会因为自身的“执拗”迷失自我。待诉讼进行到一定阶段，可能提起诉讼的初衷已非决定因素，反倒是“面子”或经济成本迫使当事人“执着前行”，“律师费”现象即是明证，由此会对法院的司法活动产生重大影响。

　　三、法治意识的觉醒抑或权利救济的困境

　　不可否认，伴随着我国经济的发展，律师业亦蓬勃兴起，律师在促进社会公平正义、为民众提供法律服务方面发挥了巨大的作用，律师已走进了大部分“社会人”的生活视野，扮演着越来越积极的角色。正如学者所言，处于社会转型期的中国已进入了“诉讼时代”，在一定时期内，社会矛盾呈现出“迸发”的态势，涌入法院的案件激增。

　　从某种意义上而言，民众寻求公权力救济权利是社会的进步，体现了一个国家法治演进的程度，凸现了民众法治意识的觉醒。但是，我们应当清醒地认识到：在农村社会里，矛盾纠纷最终进入法院，多数是当事人私立救济无果后的下策之举，除要求法院依法保护自身合法权益外， “赌气”、“争面子”成分颇为普遍。当事人为使自身利益最大化，聘请专业的律师代为调查收集证据、参加庭审、实施调解活动等，这是市场经济条件下的资源自由配置的体现，我们理应予以尊重。诉讼毕竟有成本和风险，在最终的裁判结果未定前充满了诸多未知因素，当事人应当根据自身的条件理性应对。实践中，一旦一方聘请了专业的律师代为自己参与诉讼活动，通常另一方当事人在心理上至少会处于劣势，为增加自己的胜算，往往也会效仿之，双方的诉讼成本均被人为地抬升，因 “赌气”、“争面子”而打“官司”的当事人会形成“恶性循环”，极不利于矛盾的平和调处。笔者认为，这类现象值得注意，是否有浪费司法资源之嫌，对民众法治信仰的培育也只是奢望，民众法治意识能否真正觉醒，法治能否成为民众的信仰？

　　哲学上的因果关系理论启示我们，任何事物的发展都遵循其内在的规律，没有无因之果，亦无无果之因。在高度发达的市场经济社会，社会资源客观上要求得到最优配置，利益衡量散见于市民社会的方方面面。当事人花钱聘请律师，是基于自身利益衡量的结果，在当前权利救济体系下亦符合资源最优配置原则，这本身无可厚非，但由此形成的“恶性循环”现象已凸显出当下民事权利救济的困境。为什么私立救济途径不能很好地进行矛盾分流？我们的某些私立救济方式存在着哪些致命的弱点而为当事人舍弃？当事人的诉讼心理与其最本真的权利救济愿望存在着怎样的现实冲突？

　　法院是维护社会公平正义的最后一道防线，诉讼是公民权利救济的途径之一，但绝非最优地解决途径。在大力提倡建设法治社会的当下，我们绝不应使民间其它纠纷解决道路凋敝，应根据社会变化形势因势利导，积极重构，经济条件的不发达决不应成为广大农村社会中权利救济的“短板”。

　　四、司法实践的思考

　　谈到中国的现实，农村问题始终是无法绕开的一个话题，农村地区处于我国社会生活的一线，中央也曾多次对农村进行战略部署。我们基层山区法院所服务的对象正是广大的农村地区，作为化解社会矛盾的“桥头堡”，“律师费”现象折射出的问题值得我们法律人思考。

　　（一）怎样降低民众的诉讼成本，切实为民司法

　　农村所在的辖区，地理优势不明显，加之自给自足小农经济的影响，农民居住较为分散，到法院“打官司”自立案、应诉至庭审及宣判环节费时费力，如很多民众对基层法庭的设置位置不便及人手短缺就颇有微词。农村的经济较先前有了发展，但仍有待提高，相当一部分农民的经济实力略显不足，实践中的“律师费”现象的出现与此不无关系。在现行的司法体制下，我们法官应贯彻为民司法理念，切实降低当事人的诉讼成本，减轻农民的负担。在实践中，针对行动不便等有特殊情况的群体可以实行简易立案、上门立案；针对距离法庭较远的案件，实行巡回审判，就地办案，将案件办在田间地头及农民群众的家中，减少当事人往来的诉讼开支，创新运用“马锡五审判”模式；可以合并审理的案件，尽量不分案审理；对于符合减、缓、免交诉讼费的情形，应主动为当事人办理手续；针对一方当事人在外地的情形，能实行邮寄或电话等立案、调解的，要积极沟通，减少当事人的讼累；对当事人前来咨询的有关法律事务，在法律许可的范围内予以解答，为其辨法析理。

　　（二）如何让民众信仰法律，使其法治意识真正觉醒

　　民众只有信仰法律，才能严格按照法律规则办事，社会才会井然有序。法院是适用法律的公权力机构，法官应当充当“社会工程师”的角色，通过个案的处理，实现个案正义，培育关联当事人对法律的信仰。法治社会的建立绝非一朝一夕之功，用法的前提是知法，民众能知法不一定能用好法，从法律被适用到形成信仰会有一个逐步内化的过程。普通老百姓遇到案件能主动找到法院，并聘请专职的律师为自身服务，这本身是一个巨大的进步，但绝不能被动地接受。法官应当纠正民众对法治的误解，拉近民众与法律的距离，使他们明白：法律本身即来源于生活实际，法律是调解社会的秩序规则，法律就在我们每个人的身边。当下开展的“审判五进”活动即是一个契机，中国法治的道路需要我们每个法律人奠基，民众法治意识的培育需要我们充分发力。

　　（三）民间纠纷调处机制有待健全，矛盾分流机制急需重构

　　总体看来，我国的纠纷解决机制分公力救济与私立救济两大类，相较于私立救济模式，公力救济有严格的程序，其“人情味”略显不足，很多民众对此难以接受，因此，很多农村民众以“到法院打官司为耻”，骨子里对“从公救济”充满敌意。私立救济建立在当事人彼此信任的基础之上，以平和、不伤和气方式化解矛盾而为当事人青睐，但一旦义务履行方不信守承诺，另一方当事人只得寻求公力救济，免不了要走弯路。如最高人民法院于2011年3月30日实施的《关于人民调解协议司法确认程序的若干规定》中规定“当事人根据《中华人民共和国人民调解法》的有关规定共同向人民法院申请确认调解协议的，法院应当受理”，但是，整个规定中受理的范围和认定的情形非常有限，且规定“共同申请”，在实践中作用有限。