浙江省杭州市余杭区建设局


业主大会召开及业委会成立工作指导意见（试行）
　　
　　根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》，结合我区实际，特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。
　　
　　一、业主大会成立的条件
　　
　　（一）物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会：
　　
　　1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
　　
　　2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
　　
　　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　
　　（二）一个物业管理区域成立一个业主大会。
　　
　　物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。
　　
　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
　　
　　二、业主大会筹备组的组成
　　
　　（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。
　　
　　（二）筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。
　　
　　（三）筹备组应当自组成之日起一般30日内，在当地社区的领导并召集下，做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
　　
　　（四）业主委员会委员应当符合下列条件：
　　
　　1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　
　　2、遵守国家有关法律、法规；
　　
　　3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
　　
　　4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　
　　5、具有一定的组织能力；
　　
　　6、具备必要的工作时间。
　　
　　7、按时交纳物业服务费用；
　　
　　（五）业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。
　　
　　（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，物业管理行政主管部门负责业务指导。
　　
　　三、筹备组的工作
　　
　　（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　
　　会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；
　　
　　（二）根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
　　
　　（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；
　　
　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　
　　（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。
　　
　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
　　
　　四、业主大会会议
　　
　　（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
　　
　　（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
　　
　　采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
　　
　　采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。
　　
　　（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。
　　
　　（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。
　　
　　（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　
　　其中，作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　
　　（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。
　　
　　（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
　　
　　五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法
　　
　　业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
　　
　　六、业主委员会委员的产生
　　
　　业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。
　　
　　业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
　　
　　七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（社区）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。
　　
　　杭州市余杭区建设局
　　
　　二〇〇八年四月十一日
吉林省人大常委会


吉林省实施《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》办法
吉林省人大常委会


（1992年9月14日吉林省第七届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）


第一条 为保护归侨、侨眷的合法权益，根据《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》第二十一条规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 归侨是指回国定居的华侨。华侨是指定居在国外的中国公民。侨眷是指华侨、归侨在国内的眷属。
本办法所称侨眷包括：华侨、归侨的配偶，父母，子女及其配偶，兄弟姐妹，祖父母、外祖父母，孙子女、外孙子女，以及同华侨、归侨有长期扶养关系的其他亲属。
第三条 归侨、侨眷的身份，由县级以上人民政府侨务部门确认。
第四条 各级人民政府的侨务部门是同级人民政府统一领导和管理侨务工作的职能部门，负责组织本办法的实施。
第五条 归侨、侨眷享有宪法和法律规定的公民的权利，并履行宪法和法律规定的公民的义务，任何组织或者个人不得歧视。
第六条 对来本省定居的华侨，按国家有关规定给予安置。
华侨中的科技人员，要求来本省定居的，有关部门应当优先妥善安置。
归侨、侨眷出境定居后，两年内又回本省定居的，由其原所在单位或有关上级主管部门负责安排工作。对回本省定居后全部返还出境前按国家规定领取的一次性离职费的，其出境前的工龄和重新工作后的工龄合并计算。
第七条 省和市级的人民代表大会以及归侨、侨眷较多的县和乡（镇）级人民代表大会，应当有适当名额的归侨、侨眷代表。
第八条 本省各级归国华侨联合会和归侨、侨眷依法成立的其他社会团体及其所从事的合法的社会活动和财产受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。
第九条 归侨、侨眷利用侨资、侨汇兴办的工商企业，其侨资额占全部投资额25％以上的，经法定的审查批准机关批准，从获利年度起，免征所得税2年，从第三年起，减半征收所得税3年。
为安置归侨、侨眷待业青年所办的企业，待业青年人数达到企业总人数30％以上的，经政府侨务部门审核，当地税务部门批准，从获利年度起，免征所得税3年。
归侨、侨眷自办的个体工商业户，纳税有困难的，经税务部门批准，可给予适当的减免税照顾。
上列企业和个体工商业户，减免税期满后纳税仍有困难的，可按税收管理体制，报税务部门批准，可继续给予适当的减免税照顾。
第十条 任何企业和个体工商业户，未经县级以上人民政府侨务部门同意和工商行政管理部门核准，不得在其名称中使用华侨字样。
第十一条 归侨、侨眷依法经过批准投资开发荒山、荒地和改造废弃土地，从使用之日起，免征土地使用税10年。
归侨、侨眷投资直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征土地使用税。
第十二条 各级人民政府对安置归侨的农场等企业给予扶持，任何组织或者个人不得侵占其合法使用的土地、草原、水面，不得侵犯其合法权益。
在安置归侨的农场中就业的归侨及其配偶、子女，在调动工作、招工时，其户口及粮油关系按城镇居民办理迁移手续。
第十三条 归侨、侨眷兴办公益事业，各级人民政府应当鼓励和支持，其合法权益受法律保护。
归侨、侨眷依法兴办公益事业的意愿应得到尊重。对其兴办的公益事业，任何组织或者个人不得侵占或破坏。
归侨、侨眷接受境外亲友捐赠的物资用于公益事业的，按照国家有关规定享受优惠待遇。
第十四条 归侨、侨眷合法的私有房屋的所有权受法律保护，其占有、使用、收益、处分的权利，任何组织或者个人不得侵犯。
各级人民政府鼓励归侨、侨眷用侨汇购建住宅，有关部门应在住宅用地的审批方面给予支持，在建筑材料的供应方面给予优惠。
因国家建设需要依法征用、拆迁归侨、侨眷私有房屋，建设单位应按国家和省的有关规定，给产权人以相应补偿和妥善安置。其中拆迁归侨、侨眷用侨汇购建的房屋，产权人不要产权要求安置的，再按重置价格结合成新，依人民币结算后，提高一成予以补偿。
归侨、侨眷全家出境定居后的私有房屋，可以按规定自行处理，也可以与房地产管理部门签订代管协议由其代管。承租公房的，在与产权部门签订保留承租期限协议后按协议保留承租权；或与产权部门签订出境回来后提供相应住房条件的协议。
第十五条 各部门各单位在分配职工住房、调整工资、评定职称、晋升职务、子女入托和入学等方面，同等条件下，应对归侨、侨眷给予优先照顾。
第十六条 各级人民政府应将扶持归侨、侨眷贫困户纳入扶贫计划，给予重点扶持。无劳动能力又无人扶养的归侨、侨眷，由当地民政部门优先予以照顾。
第十七条 归侨学生、归侨子女、华侨在国内的子女升学、就业、毕业分配，给予下列照顾：
（一）报考全日制大专院校、电视大学、夜大学、函授大学、职工大学、业余大学、中等专业学校、高级中学、职业中学、技工学校的，给予增加分数的照顾，在同等条件下优先录取；
（二）参加劳动就业文化考试的，给予增加分数的照顾，在同等条件下优先录取；
（三）在高等学校毕业分配中，在服从工作需要的前提下，如本人要求合理，可以根据情况在分配地区上予以照顾；父母或配偶在国内的，尽量分配到父母或配偶所在地区工作。
侨眷及其子女在报考省属各类学校和参加劳动就业文化考核时，可参照本规定给予照顾。
第十八条 归侨、侨眷的侨汇收入，按国家规定予以保护。
归侨、侨眷的侨汇收入，免征个人收入调节税。
银行和有关单位对侨汇应在国家规定的时限内及时解付，任何单位或个人不得以任何借口侵犯归侨、侨眷的侨汇。
银行对侨汇数额和户名予以保密。未经审判机关、检察机关批准，任何单位或个人无权冻结、没收侨汇或向银行查阅侨汇凭证、要求提供侨汇户名单。
第十九条 归侨、侨眷在继承或接受境外亲友的遗产、遗赠或赠与以及处分境外财产时，有关部门要及时办理有关手续。
第二十条 归侨、侨眷与境外亲友的往来和通讯受法律保护。
任何组织或个人不得非法开拆、毁弃、隐匿、盗窃归侨、侨眷的信件和邮件。其信件、邮件的丢失、损毁、短少，邮政部门要按有关规定采取补救措施或赔偿损失。
第二十一条 归侨、侨眷申请出境，应优先照顾。公安部门应在接到申请后规定的期限内，作出批准或者不予批准的决定，并通知申请人。
归侨、侨眷确因境外直系亲属病危、死亡或者限期处理境外财产等特殊情况急需出境的，公安部门应当根据申请人提供的有效证明，及时审批，并根据需要，适当延长其境外停留时间。
第二十二条 有关部门和单位应保障归侨、侨眷出境探亲的权利。
国家机关、全民所有制企事业单位的归侨、侨眷职工出境探亲，享受国家规定的出境探亲待遇。集体所有制单位的归侨、侨眷职工出境探亲，有条件的可参照全民所有制企事业单位的归侨、侨眷职工出境探亲的规定执行。
第二十三条 归侨、侨眷有权出境定居。
获准出境定居的归侨、侨眷职工，符合离休、退休、退职条件的，照发其离休金、退休金、退职金；不符合离休、退休、退职条件的，按国家规定发给一次性离职费。以上费用允许兑换成外币携带出境。
第二十四条 公派出国考察、交流、学习人员时，在同等条件下，对归侨、侨眷及其子女予以优先安排。
第二十五条 归侨、侨眷申请自费出国学习，按国家规定给予照顾。在申请办理手续期间，所在单位不得责令其退职或退学。获准后，应至少保留公职或学籍1年。
第二十六条 归侨、侨眷自费出国留学学成回省要求安排工作的，享受公派留学人员待遇，有关部门应优先妥善安置。
第二十七条 鼓励归侨、侨眷开展国外资金、技术、设备、人才等的引进工作。对在引进工作中做出突出贡献的，按有关规定给予奖励。
第二十八条 对违反本办法，有下列行为之一的，视情节轻重，由有关主管部门给予批评教育、行政处分或行政处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
（一）侵犯归侨、侨眷的参政权、结社权等政治权利的；
（二）侵犯归侨、侨眷人身权利的；
（三）侵犯、破坏归侨、侨眷合法组织及财产的；
（四）侵犯归侨、侨眷兴办的企业的合法权益的；
（五）侵占归侨、侨眷的私有财产的；
（六）侵占或非法拆除归侨、侨眷住房的；
（七）挪用、冒领、侵吞、贪污、盗窃侨汇的；
（八）侵犯归侨、侨眷通讯自由和通讯秘密权利的；
（九）侵犯归侨、侨眷其他合法权益的。
第二十九条 本办法解释权属于省人大常委会，具体应用问题的解释由省人民政府侨务部门负责。
第三十条 本办法自公布之日起施行。



1992年9月14日